Wohnungsnot lösen: Bauen oder zurückkaufen?
In Folge #263 von „Lanz & Precht“ mit dem Titel „Wohnungsnot – hilft das Vergesellschaften?“ beginnen Markus Lanz und Richard David Precht nicht mit Milliardenbeträgen, Bauordnungen oder Eigentumsfragen, sondern mit dem persönlichen Erleben von Wohnen. Beide erzählen von ihren ersten Zimmern und Wohnungen, von Enge, Improvisation und dem Wunsch nach einem Ort, der Schutz und Wärme bietet. Damit setzen sie einen wichtigen Ausgangspunkt: Wohnen ist nicht nur eine Ware, sondern ein Grundbedürfnis, das Sicherheit, Zugehörigkeit und gesellschaftliche Teilhabe berührt. Aus den biografischen Erinnerungen entwickelt sich schrittweise die politische Frage, warum bezahlbarer Wohnraum in vielen Städten knapp geworden ist und welche Verantwortung Markt und Staat dafür tragen.
Lanz legt den Schwerpunkt auf das Mengenproblem. Für ihn ist entscheidend, dass Eigentümerwechsel, Mietendeckel oder Vergesellschaftung keine einzige zusätzliche Wohnung schaffen. Er verweist auf die über Jahre verfehlten Neubauziele, stark gestiegene Bau- und Energiekosten sowie eine Regulierung, die Planung und Umsetzung verteuert und verzögert. Seine Sorge richtet sich zudem auf Rechtssicherheit und Investitionsbereitschaft: Wenn die öffentliche Hand Bestände mit hohen und schwer kalkulierbaren Entschädigungskosten übernimmt, bindet sie Kapital, das beim Neubau fehlen könnte. Zugleich bestreitet Lanz nicht, dass frühere Privatisierungen politisch kurzsichtig waren und dass staatliche Rahmensetzung für bezahlbares Wohnen unverzichtbar ist.
Precht trennt demgegenüber zwei Probleme, die in der Debatte häufig vermischt werden: Es fehlen Wohnungen, und der vorhandene Wohnraum wird für viele Menschen zu teuer. Mehr Neubau könne langfristig das Angebot erhöhen, löse aber nicht kurzfristig den Mietdruck im Bestand. Deshalb verteidigt er die Vergesellschaftung großer Bestände als Korrektur früherer Verkäufe und als Instrument gegen weitere Mietsteigerungen. Dabei verweist er auf Berlin, Dresden und Düsseldorf, wo Städte Wohnungen oder anderes „Tafelsilber“ veräußerten, sowie auf Wien als Gegenmodell einer langfristigen kommunalen Boden- und Wohnungsstrategie. Seine gesellschaftspolitische Pointe lautet: Bezahlbarer Wohnraum in zentralen Lagen bewahrt soziale Mischung und damit Zusammenhalt.
Der eigentliche Dissens liegt damit weniger in der Diagnose als im Weg. Lanz hält den Aufbau zusätzlichen Angebots und bessere Rahmenbedingungen für den wirksameren Hebel; Precht will zugleich den Preisdruck im Bestand politisch begrenzen und frühere Privatisierungsentscheidungen teilweise rückgängig machen. Einig sind sie sich dagegen darin, dass der Markt allein nicht automatisch die gesellschaftlich gewünschte Mischung hervorbringt, dass politische Entscheidungen der Vergangenheit die heutige Lage mitverursacht haben und dass der Umbau leer stehender Büroflächen zu Wohnungen eine Chance bietet. Gleichzeitig bleibt eine wichtige Spannung bestehen: Wer Preise im Bestand stabilisieren will, muss erklären, wie Neubau, Modernisierung und Verwaltung finanziert werden; wer allein auf Neubau setzt, muss erklären, wie Menschen die Jahre bis zur Entlastung überstehen.
Soziale Marktwirtschaft braucht einen handlungsfähigen Staat
Meine Einordnung beginnt mit einem klaren Widerspruch zu Prechts wiederkehrender Darstellung großer privater Akteure als „Heuschrecken“ und seines Hinweises auf eine starke Eigentümerlobby, die die realen Belastungen der Mieter kleinrede. Kritik an falschen Privatisierungen ist berechtigt, aus einzelnen Fehlentwicklungen folgt aber keine generelle Skepsis gegenüber privaten oder institutionellen Investoren. Ich stehe für die soziale Marktwirtschaft. Sie verbindet unternehmerische Initiative mit verbindlichen Regeln und sozialer Verantwortung. Private Investitionen sind kein Gegensatz zum Gemeinwohl; sie werden dort problematisch, wo Politik ihre Ziele nicht klar formuliert, Verfahren nicht verlässlich steuert oder kurzfristige Einnahmen über langfristige Gestaltungsmöglichkeiten stellt.
„Nicht der private Investor ist das wohnungspolitische Problem, sondern ein Staat, der Ziele verspricht, aber keine belastbaren Bedingungen schafft.“
Politik muss im Hier und Jetzt entscheiden, meist ohne vollständige Gewissheit über Demografie, Zinsen, Wanderungsbewegungen oder Baukosten. Gerade deshalb braucht sie Verantwortung statt nachträglicher Selbstgerechtigkeit. Der Hinweis auf falsche Prognosen in Dresden zeigt nicht, dass Planung sinnlos wäre. Er zeigt, dass öffentliche Entscheidungen robust, schrittweise und korrigierbar angelegt werden müssen. Wer ganze Bestände verkauft, gewinnt kurzfristig Liquidität, verliert aber dauerhaft Einfluss. Wer sie später teuer zurückkauft, ersetzt vorausschauende Politik durch kostspielige Reparatur.
„Kommunales Vermögen darf kein Haushaltspflaster sein, das heute klebt und morgen die Gestaltungshoheit kostet.“
Aus dieser Perspektive überzeugt mich Prechts Plädoyer für die Vergesellschaftung großer Berliner Wohnungsbestände nicht als Leitbild. Zwar trennt er zu Recht das Problem fehlender Wohnungen vom Problem steigender Bestandsmieten. Zu kurz greift für mich aber seine Folgerung, die Vergesellschaftung sei deshalb eine überzeugende „Linderung“, während Neubau den Mietanstieg absehbar nicht stoppen könne. Sie kann bestehende Mietverhältnisse stabilisieren, schafft jedoch keinen zusätzlichen Quadratmeter Wohnraum und belastet die öffentliche Hand mit Erwerbs-, Prozess-, Finanzierungs- und Folgekosten. Gerade weil Precht selbst von jahrelangen Gerichtsverfahren und unklaren Entschädigungssummen ausgeht, bleibt offen, weshalb dieses Instrument dem Neubau und der gezielten Unterstützung belasteter Haushalte überlegen sein soll. Hinzu kommt die Frage, ob eine staatliche oder kommunale Gesellschaft dauerhaft besser baut, bewirtschaftet und investiert. Das ist möglich, aber keineswegs selbstverständlich.
Gerade deshalb ist die Unterscheidung wichtig: Die Wohnungsbaugesellschaft ist vor allem ein Instrument unternehmerischer und gegebenenfalls kommunaler Steuerung. Die Wohnungsbaugenossenschaft ist dagegen vor allem ein Instrument gemeinschaftlicher Selbsthilfe und Mitgliederbeteiligung. Beide Modelle haben damit unterschiedliche Stärken und Aufgaben; Gesellschaften können größere Vorhaben leichter finanzieren, während Genossenschaften Mitverantwortung und langfristige Bindung stärken. Entscheidend ist nicht das Etikett der Eigentumsform, sondern ob eine Organisation effizient, transparent und am Versorgungsauftrag orientiert arbeitet.
„Wer Milliarden in den Eigentümerwechsel steckt, muss erklären, warum dieses Geld nicht schneller neue Wohnungen schafft.“
Auch Prechts Forderung nach „mehr Transparenz“ bei früheren Berliner Verkäufen überzeugt mich in dieser pauschalen Form nicht. Im Podcast vermutet er anhand eines unbebauten Grundstücks, hinter den Kulissen könne etwas intransparent abgelaufen sein, räumt aber zugleich ein, dafür keinen Beweis zu haben. Ein solcher Verdacht kann Anlass für Nachfragen sein, darf jedoch nicht an die Stelle einer belastbaren Analyse treten. Deutschland kennt weitreichende Veröffentlichungs-, Auskunfts- und Informationspflichten. Das bedeutet nicht, dass jede Entscheidung gut nachvollziehbar oder politisch überzeugend ist. Es bedeutet aber, dass pauschales Misstrauen keine Analyse ersetzt. Entscheidend ist, Verfahren so zu dokumentieren, Alternativen offenzulegen und Entscheidungen öffentlich zu begründen. Transparenz ist kein Gefühl, sondern eine überprüfbare Pflicht – und sie verlangt ebenso eine Öffentlichkeit, die vorhandene Informationen nutzt, statt verborgene Motive zu unterstellen.
Vor Ort geht es um mehr als Großstadtmieten
Für Lingen, Laxten und den ländlichen Nordwesten stellt sich die Wohnungsfrage anders als in Berlin, aber nicht weniger grundsätzlich. Hier geht es um neue Baugebiete, verträgliche Nachverdichtung, Sanierungsgebiete, bezahlbare Mietwohnungen, Eigentumsbildung, Flächenkonkurrenz und eine Infrastruktur, die mitwachsen muss. Zugleich verändert der demografische Wandel die Nachfrage: Junge Familien suchen bezahlbaren Raum, ältere Menschen barrierearme Angebote, Auszubildende und Beschäftigte kleine Wohnungen, und viele möchten auch dann im vertrauten Quartier bleiben, wenn sie Unterstützung benötigen. Kommunalpolitik muss diese Bedürfnisse zusammendenken, statt ein großstädtisches Rezept auf jede Region zu übertragen.
„Wohnungspolitik beginnt deshalb nicht mit Ideologie, sondern mit einer ehrlichen Bestandsaufnahme und Datenanalyse vor Ort.“
Daraus folgt eine klare Priorität: Die Kommune sollte Bauland strategisch sichern, Planungs- und Genehmigungsprozesse beschleunigen und verlässliche Regeln für eine Mischung aus Eigentum, frei finanziertem und gefördertem Mietwohnungsbau setzen. Sie sollte Kooperationen mit privaten Bauherren, Genossenschaften und kommunalen Gesellschaften nicht gegeneinander ausspielen, sondern nach dem konkreten Beitrag zur Versorgung bewerten.
Dabei muss die öffentliche Hand konsequent sein: Wer von Baurecht und Infrastruktur profitiert, muss auch einen Beitrag zu Erschließung, Qualität und sozialer Mischung leisten.
Gleichzeitig darf Neubau nicht zum Selbstzweck werden. Jede neue Siedlung benötigt Straßen, Betreuung, Schulen, Nahversorgung, digitale Netze und Mobilitätsangebote; jede versiegelte Fläche fehlt Natur, Landwirtschaft oder Klimaanpassung. Precht bezeichnet Wiens über Jahrzehnte konsequente Boden- und Wohnungspolitik im Podcast ausdrücklich als „sehr guten Weg“. Den langfristigen strategischen Ansatz teile ich, seine vorbehaltlose Würdigung bleibt mir jedoch zu einseitig. Wer Wien als Gegenbild zu Berlin anführt, muss auch die ökologische Seite räumlicher Expansion und zusätzlichen Flächenverbrauchs mitbewerten. Strategische Bodenpolitik ist klug, wenn sie langfristige Handlungsfähigkeit schafft. Sie wird aber falsch, wenn Wachstum automatisch Flächenverbrauch bedeutet.
„Eine Kommune baut nicht zukunftsfähig, wenn sie Wohnungen schafft und dabei die Grundlagen zerstört, die diese Orte lebenswert machen.“
Nachverdichtung, Umnutzung und die Aktivierung bestehender Flächen können sehr sinnvolle Alternativen zum Neubaugebiet sein.
Auch die soziale Dimension reicht weiter als die Miethöhe. In einer sorgenden Gemeinschaft geht es darum, dass Menschen in unterschiedlichen Lebensphasen passende Angebote finden: Familien brauchen Platz und verlässliche Betreuung, ältere Menschen barrierearme Wohnungen und erreichbare Unterstützung, junge Erwachsene einen bezahlbaren Einstieg und Menschen mit Pflegebedarf neue Formen gemeinschaftlichen Wohnens. Entscheidend ist dabei die Verbindung von Wohnen und Nachbarschaft.
„Generationengerechtes Wohnen ist keine Sozialromantik, sondern harte Standortpolitik.“
Denn Orte bleiben nur attraktiv, wenn Menschen dort nicht allein eine Adresse, sondern tragfähige Beziehungen, Ehrenamt und erreichbare Angebote finden.
Schließlich widerspreche ich Precht dort besonders deutlich, wo er das Wohnen „ganz normaler Leute“ in Berlin-Mitte zu DDR-Zeiten als gesellschaftlichen Schatz beschreibt und anschließend die vermeintliche „Borniertheit der CDU“ kritisiert, sich dem Gedanken der Vergesellschaftung nicht zu öffnen. Die von ihm hervorgehobene soziale Nähe verschiedener Berufsgruppen ist ein bedenkenswerter Wert. Historisch war „Mitte“ im geteilten Berlin jedoch nicht dieselbe zentrale Lage wie heute, und die Wohnraumversorgung beruhte auf einer Staatswirtschaft, deren Mängel nicht ausgeblendet werden dürfen. Aus einem gelungenen Quartiersdetail folgt weder die Überlegenheit des Systems noch die Notwendigkeit der von Precht favorisierten Eigentumsordnung. Sein Begriff der Borniertheit ersetzt an dieser Stelle das Argument, denn Skepsis gegenüber Vergesellschaftung kann sich gerade aus Verantwortung für Eigentum, Investitionen und öffentliche Haushalte ergeben.
„Soziale Mischung ist ein kommunales Ziel – Staatswirtschaft ist dafür weder Voraussetzung noch Erfolgsgarantie. Wer Marktwirtschaft pauschal als Borniertheit abtut, verkennt ihre Leistungskraft ebenso wie ihre Korrekturbedürftigkeit.“
Gestalten statt Lager bedienen
Die Debatte zwischen Lanz und Precht ist wertvoll, weil sie den falschen Gegensatz sichtbar macht. Wir müssen zugleich mehr bauen, bestehende Bezahlbarkeit sichern, Flächen vernünftig nutzen und öffentliche Handlungsfähigkeit erhalten. Das gelingt weder mit einem blinden Glauben an den Markt noch mit der Erwartung, der Staat sei automatisch der bessere Unternehmer. Es gelingt mit klaren Regeln, Wettbewerb, partnerschaftlicher Verantwortung und einer Verwaltung, die Entscheidungen zügig und nachvollziehbar trifft.
„Die Alternative lautet nicht Markt oder Staat, sondern schlechte Politik oder gute Rahmenbedingungen.“
Für die kommunale Ebene heißt das: zuhören, Bedarfe präzise erfassen, Zielkonflikte offen benennen und dann verlässlich handeln. Gute Wohnungspolitik schützt Eigentum, ermöglicht Investitionen und fordert zugleich Gemeinwohlbeiträge ein. Sie denkt nicht nur in Wohneinheiten, sondern in lebenswerten Quartieren, in Erreichbarkeit, sozialer Mischung und Zukunftsfähigkeit. Genau darin liegt die politische Aufgabe vor Ort: nicht die großen Schlagworte nachzusprechen, sondern aus ihnen konkrete, tragfähige Entscheidungen zu machen.
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Warum diese Reihe
Mit „Lanz & Precht – vor Ort“ übersetze ich die großen Debatten des Podcasts in konkrete kommunalpolitische Fragen. Welche Thesen werden hier eigentlich verhandelt? Welches Politik- und Menschenbild steckt dahinter? Was bedeutet das ganz praktisch für Städte, Gemeinden und lokale Demokratie? Und wo sehe ich Zustimmung, Zweifel oder klaren Widerspruch? „Lanz & Precht – vor Ort“ steht für Analyse, Einordnung und lokale Erdung. Es ist mein Blick auf den Podcast aus kommunalpolitischer Perspektive. Dieser Newsletter steht in keinem Zusammenhang mit dem Original-Podcast „Lanz & Precht“ und versteht sich ausdrücklich als unabhängige Kommentierung.
Fortsetzung folgt…